Comprendre le PLUi

A partir d’une connaissance fine de l’armature verte du territoire et de la fonctionnalité des milieux, la Métropole a appliqué le principe de la séquence « Eviter – Réduire – Compenser » (E-R-C) pour déterminer les espaces à préserver et les zones préférentielles de développement, au regard des besoins identifiés en habitat, déplacement et développement économique stratégiques.

• Éviter l’urbanisation des réservoirs de biodiversité et les sites à haute valeur ajoutée environnementale, en lien avec les efforts de sobriété foncière à 497 Ha d’anciennes zones urbaines ou de réserves foncières reclassés en zone naturelle ou agricole. En complément, le principe a été posé de n’ouvrir à l’urbanisation aucune zone humide avérée, et d’éviter les secteurs classés en zones naturelle ou agricole dans les PLU communaux alors en vigueur.
• Réduire l’impact de l’urbanisation en ne vouant au développement urbain que les surfaces strictement nécessaires, et en protégeant en parallèle les éléments et les espaces résiduels de nature en ville à 538 Ha préservés pour la nature en ville dans le tissu urbain.
• Compenser les effets des impacts qui n’auraient pas pu être évités, par l’inscription de contraintes plus fortes sur l’urbanisation avec des nouveaux outils tels que les coefficients de pleine terre, associés aux coefficients de biodiversité surfacique et la généralisation de l’inscription des mesures compensatoires de l’évaluation environnementale sur chaque secteur de projet.

La recherche d’alternatives possibles pour éviter les impacts a été effectuée, conduisant à « éteindre » des zones d’urbanisation du fait des impacts environnementaux. Seuls ont été conservés les secteurs de moindre impact environnemental. Le document « Évaluation environnementale » présente la cartographie et le recensement de ces secteurs évités avec notamment la préservation des espaces productifs agricoles ou forestiers.

A partir d’une connaissance fine de l’armature verte du territoire et de la fonctionnalité des milieux, la Métropole a appliqué le principe de la séquence « Eviter – Réduire – Compenser » (E-R-C) pour déterminer les espaces à préserver et les zones préférentielles de développement, au regard des besoins identifiés en habitat, déplacement et développement économique stratégiques.

• Éviter l’urbanisation des réservoirs de biodiversité et les sites à haute valeur ajoutée environnementale, en lien avec les efforts de sobriété foncière à 497 Ha d’anciennes zones urbaines ou de réserves foncières reclassés en zone naturelle ou agricole. En complément, le principe a été posé de n’ouvrir à l’urbanisation aucune zone humide avérée, et d’éviter les secteurs classés en zones naturelle ou agricole dans les PLU communaux alors en vigueur.
• Réduire l’impact de l’urbanisation en ne vouant au développement urbain que les surfaces strictement nécessaires, et en protégeant en parallèle les éléments et les espaces résiduels de nature en ville à 538 Ha préservés pour la nature en ville dans le tissu urbain.
• Compenser les effets des impacts qui n’auraient pas pu être évités, par l’inscription de contraintes plus fortes sur l’urbanisation avec des nouveaux outils tels que les coefficients de pleine terre, associés aux coefficients de biodiversité surfacique et la généralisation de l’inscription des mesures compensatoires de l’évaluation environnementale sur chaque secteur de projet.

La recherche d’alternatives possibles pour éviter les impacts a été effectuée, conduisant à « éteindre » des zones d’urbanisation du fait des impacts environnementaux. Seuls ont été conservés les secteurs de moindre impact environnemental. Le document « Évaluation environnementale » présente la cartographie et le recensement de ces secteurs évités avec notamment la préservation des espaces productifs agricoles ou forestiers.

Le principal moteur des besoins en logements est la croissance du nombre des ménages, qui résulte essentiellement du phénomène de desserrement ou décohabitation (divorces, séparations, jeunes qui quittent le foyer familial pour occuper un logement autonome tout en restant sur le même territoire, …). Le desserrement des ménages se traduit dans les statistiques par la diminution de la taille moyenne des ménages (nombre d’occupants d’une résidence principale).

➔ Une production supplémentaire de logements est donc nécessaire pour compenser la réduction de la taille des ménages induite par ce phénomène. L’estimation des besoins liés à l’évolution de la taille des ménages est de 678 logements par an.

Chaque année, des immeubles anciens sont démolis et sont soit reconstruits sur la même emprise foncière, soit non reconstruits ou dans une moindre mesure, comme sur les grands quartiers d’habitat social où des projets de rénovation urbaine (ANRU) ont lieu : Plateau de Haye à Nancy, Provinces à Laxou, Vand’Est à Vandoeuvre, etc. A l’inverse, une part de l’accroissement du parc de logements peut provenir de la division de logements ou de la transformation de bureaux en logements, sans constructions nouvelles.

➔ L’estimation des besoins liés à l’adaptation du parc est de 215 logements par an pour compenser les logements démolis, fusionnés ou désaffectés.

Les projections démographiques de l’Insee indiquent une hausse de population qui pourrait se situer entre 320 et 920 habitants supplémentaires annuellement entre 2017 et 2035.

L’hypothèse prudente d’une croissance démographique de 320 habitants par an a été retenue, soit une hausse annuelle de 0,1 % contre + 0,3 % sur la période 2013 – 2019, qui se traduit par le besoin de 186 logements par an.

Si les besoins en matière de logements sont quantitatifs, ils sont également qualitatifs. Il faut offrir aux habitants différentes solutions d’habiter et agir sur l’ensemble du parcours résidentiel. Un habitant n’a pas les mêmes besoins d’habiter à 20 ans, à 40 ans ou à 75 ans, par exemple.

Si la maison individuelle a été un modèle très répandu et continue d’être souhaitée notamment par les familles, il est nécessaire aujourd’hui d’en limiter la production et d’aider, pour ceux qui le souhaitent, à la libération des maisons individuelles occupées par exemple par des personnes seules et/ou âgées, qui ne trouvent pas toujours une offre de logement plus petit, de qualité et plus pratique à entretenir sur leur commune ou quartier.

Il est ainsi nécessaire de proposer une offre plus diversifiée de formes urbaines dans les nouveaux projets neufs, avec notamment de l’habitat intermédiaire et de l’habitat collectif, certes plus denses mais qui peuvent également bénéficier d’aménités (service à la personne en résidence sénior, espace extérieur terrasses ou balcons, ascenseur…). Outre les effets bénéfiques sur le volet sobriété foncière grâce à une densité raisonnable, il s’agit aussi et surtout de mieux cibler et répondre aux besoins des habitants pour offrir un parcours résidentiel adapté à toutes les étapes de la vie.

La diversité des formes urbaines sur les projets a été travaillée minutieusement à l’échelle de chaque OAP ou secteur de projet pour permettre de garantir une bonne intégration urbaine dans le tissu existant. La Métropole a pris en compte les transitions urbaines, entre les tissus bâtis existants et ceux à venir afin de respecter la qualité du cadre de vie des habitants et d’intégrer le projet dans la trame paysagère et environnementale du secteur. Une progressivité des hauteurs a donc été développée en évitant, par exemple d’implanter un habitat collectif trop dense, au contact immédiat de pavillons déjà implantés sur le secteur ou en limite. Des orientations visent également à ce que les porteurs de projets proposent des variations de hauteurs et de gabarits des constructions qui auront un impact sur le paysage urbain.

Afin de permettre une diversification de l’offre en termes de statut d’occupation et de capacités financières, et ainsi satisfaire les attentes de tous les ménages et en particulier les ménages modestes et intermédiaires, la volonté de la Métropole est d’assurer la mixité sociale en maintenant un taux de 26 % de logements sociaux à l’échelle de l’agglomération. Le développement de l’accession sociale ou abordable à la propriété est un enjeu pour permettre de retenir des familles dont les revenus ne permettent pas d’accéder à la propriété sur le territoire.

Pour diversifier l’offre de logements dans les nouvelles opérations, l’objectif de production à l’échelle de la métropole est le suivant :

• 30 % des logements à réaliser en locatif social ;
• 10 % en accession sociale ou abordable ;
• 60 % de logements libres en accession et locatif.

Au sein du PLUi-HD, la production de logements locatifs sociaux est encadrée par 3 dispositifs particuliers :

• à l’échelle de secteurs de projets dans ce qu’on appelle des OAP,
• dans le tissu urbain « diffus » grâce à des secteurs de mixité sociale (SMS) prescrivant une part de nombre de logements à dédier au logement locatif social, dès lors que l’opération dépasse un certain seuil,
• des servitudes de mixité sociales délimitées à la parcelle ou à l’îlot dites « localisées » sont également définies dans les communes en déficit de logement social.

Une étude spécifique a été menée pour renforcer la protection patrimoniale de davantage de bâtiments que ceux classés ou inscrits en monuments historiques, en les identifiant et en proposant de nouvelles règles adaptées et justifiées.

Globalement, dans le PLUi, ce sont désormais :

• 3500 immeubles qui sont repérés au titre de l’article L.151-19 du Code de l’urbanisme,
• 150 ensembles urbains qui disposent de nouvelles règles adaptées à chaque type d’ensemble afin d’en maintenir les caractéristiques et l’homogénéité, au titre de l’article L151-18 du Code de l’urbanisme.